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“中国大妈”又来了!这一次要当楼市“接盘侠”!

“中国大妈”又来了!这一次要当楼市“接盘侠”!

发布时间: 2016-10-13 08:35:55

来源: 楼盘网

分类: 国内动态

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在这个世界上,有一种“神一样”的人物,就是“中国大妈”!

2013年4月,黄金价格一天下跌20%,大量中国民众冲进最近的店铺抢购黄金制品,一买就是几公斤,他们被称作是抄底黄金市场的“中国大妈”。

当时,华尔街大鳄在美联储的授意下举起了做空黄金的屠刀,经过一年的酝酿造势,华尔街大鳄们终于出手做空黄金了。黄金大跌,世界哗然,不料半路杀出一群“中国大妈”,1000亿人民币,300吨黄金瞬间被扫,整个华尔街为之震动,华尔街卖出多少黄金,大妈们照单全收。做空大战中,世界五百强之一的高盛集团率先举手投降。一场“金融大鳄”与“中国大妈”之间的黄金阻击战“中国大妈”完胜。

此后,黄金又在2013年4月12日和4月15日经历了一次震撼暴跌,直接从1550美元/盎司(约合人民币307元/克)下探到了1321美元/盎司(约合人民币261元/克),导致“中国大妈“纷纷被套牢,引起恐慌。“中国大妈”现象的发生,说明了国内生活水平的提高,但是在投资上也需要合理的引导,而不是盲目的进行投资。

而在2016年,中国大妈又重出江湖了,她们横扫的是中国楼市,但在调控政策接连不断的当下,中国大妈的命运又会怎样?

中国大妈已大举进入楼市

政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷,实在是逼不得已才出手。因为一线二线城市居民的住房抵押贷款杠杆已经太高了,需要防止杠杆过高而暴力断裂。让我们通过下面的数据来看看目前居民的住房抵押贷款杠杆到底有多高:

从存量房贷来看:考虑公积金后,16年中国居民房贷收入比将达到67%,已与美国、日本当前水平相当。若按当前增速持续下去,则2019年将超过100%,达到美国历史峰值水平。微观调查数据同样验证了中国居民杠杆率并不低。

从房贷偿付额来看:考虑公积金后,假定中国房贷平均剩余期限为15年,则16年中国居民当年房贷偿付额占可支配收入的比重已经达到美国历史峰值,居民偿付能力受到巨大考验。

从房贷新增额来看:考虑公积金后,16年中国居民购房边际杠杆达50%,与美国次贷危机前的最高值相当。而新增房贷占GDP的比重也直逼美国历史峰值,显示地产泡沫化风险临近。

综合各方面指标,中国居民杠杆率并不低,偿付能力正受到巨大考验。房地产加杠杆已带来巨大的泡沫风险,值得高度警惕!——《姜超:中国房贷高增不可持续,边际杠杆已近极限》

在时间点上,政府在这个时候出手楼市,相当于证监会在2015年4月开始使劲查A股场外配资--在火烧火燎的情况下才出手。此时的楼市和彼时的A股还有一个共同特征---那就是中国大妈(居民户)已经深陷其中,成为接盘的主力。让我们来看下面的数据图:

样本住宅平均价格:百城平均:同比(蓝色,左轴);房地产开发投资完成额:累计同比(红色,右轴),数据来源:WIND资讯

其实,自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨,是中国房地产有史以来增速最猛的一轮暴涨,然而与以往情况不同是,这一次机构资金呈流出房地产业的姿态,同时全国的层面来讲,资金正以改开以来最快的速度净流出中国。大户离场了,谁在接盘?让我们来看下面的数据图:

居民户金融机构新增中长期人民币贷款(12个月滚动累计)/金融机构新增中长期人民币贷款(12个月滚动累计),房地产开发投资完成额:累计同比(红色,右轴),数据来源:WIND资讯

注意,居民户金融机构新增中长期人民币贷款的主体是房贷。

如上图所示,在有居民户金融机构新增中长期人民币贷款数据以来(2009年12月以来),这一轮房价暴涨之前,金融机构新增中长期贷款(12个月滚动累计)中居民户新增中长期贷款的占比就和房地产开发投资完成额:累计同比在中长期趋势上呈高度一致性,也就是说机构资金和大妈(居民户)在房地产上加杠杆的节奏是高度一致的。

但这一轮房价暴涨的情形却非常的蹊跷,金融机构新增中长期贷款中居民户新增中长期贷款的占比以历史上前所未有的速度向上拉升,而房地产开发投资完成额:累计同比却滞留历史底部,几乎岿然不动,这二者之间出现了罕见的显著背离。

机构资金在撤离房地产,降低其相关杠杆,中国大妈(居民户)在竭尽全力的接盘,把相关杠杆加到了历史最高,和接近爆发债务危机的水平。这就是这一轮房地产去库存的金融经济学本质。

由此可见,政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷,实在是逼不得已才出手。因为中国大妈的住房抵押贷款杠杆已经太高了,需要防止杠杆过高而暴力断裂。

今年4月份,金融机构新增中长期贷款中77%左右是房贷--这个占比接近前期峰值81%,今年5月份,一线城市房价同比增速为26.36%--历史峰值。中国房地产这一轮前所未有的暴涨是中国大妈以前所未有的杠杆接盘的结果。

可怕的是,今年7月份,金融机构新增中长期贷款中几乎全部是房贷。中国大妈(居民户)为了房地产加杠杆已经是加到海角天边了。在这个时候政府突然地毯式铺开限购限贷,让我们权且认为这是在保护中国大妈(居民户)压在房地产里的资金安全吧。

限贷限购的真相

在这一轮暴涨之前的房地产牛市,主要的资金动力是机构资金和政府主导的投资资金,而如今机构资金在极力降低中国房地产业的相关杠杆,并把资金转移海外,政府在利用债务置换也在降杠杆,与此同时中国大妈(居民户)在拼命的增加中国房地产业的相关杠杆。

如果政府袖手旁观的话,明年下半年(预测时间误差以月为单位),中国的房地产会在杠杆用尽之后见顶,随后其下行调整可能会非常猛烈。

限贷限购会显著降低一二线城市符合条件购房者的数量,和降低这些地区居民户新增中长期人民币贷款(主要是房贷)的增速,因此政府希望的是一二线城市的房地产价格出现高位盘整的态势,然后通过限贷限购把资金赶向三四线城市的楼市。

这样一来,房地产去库存就可以在全国范围内完美收官,至此政府和机构资金可以最大限度的降低房地产业相关的杠杆,而中国大妈(居民户)的房地产业相关的杠杆将会加到历史最高,甚至是世界主要经济大国里的最高水平。

那样一来,房地产危机爆发,地方政府可以最大限度的全身而退,国企央企,和特权民企也可以最大限度的全身而退,银行也可以最大限度的全身而退,而中国大妈(居民户)将承受最沉重的打击。这就是杠杆腾挪的吸星大法。

楼市资金会进入股市吗?

楼市调控加码,如果在短期见效,是否会导致房市资金回流股市呢?

历年来,中国投资市场都有“卖房炒股”和“卖股买房”的风潮。但目的并不相同,多数“卖股买房”的人往往是意识到市场处于高位,通过变现成固定资产,来限制自己再入市的冲动;而“卖房炒股”的人多数是跟风,是投机的欲望在作祟,后者往往更容易一地鸡毛。所以,剔除投机客,股市和楼市群体很难说是一类人,风险偏好也不一样,所以想让这群人入市,除非股市有极强的赚钱效应,这对于大病初愈的A股来说,基本上比登天还难。

首先,据私募人士称,在近期发行的私募产品中,有不少认购者是从楼市撤下来的投资者。其次,据中国结算公司数据显示,8月持股超1亿元超级散户较7月增加174人,说明资金已开始悄然进场;再次,有数据显示,信托新增A股开户数8月环比增加近140%,楼市资金借道私募配置股票的需求在增加;最后,上市公司纷纷加入卖房大军,回笼的资金也间接留在了股市。

粗略一看,这四大理由都成立,但实际上根本经不起推敲,至少短期内对股市刺激不大。比如发行私募产品,现在已发行的私募产品大半是空仓,其它的仓位也不高,新发行不建仓根本无济于事;比如8月持股超1亿元超级散户增加,这些人都是为打新配置市值的,买的也都是银行股之类的,对大盘影响甚微。再比如上市公司积极卖房,多数公司是为了保壳而已,在注册制无限搁浅的现实下,壳还是比几套房子值钱的。

从这次调控力度看,楼市资金回股市不过是一厢情愿,甚至是负作用。首先,房地产板块在A股占比重较大,如果地产股回调较大,对A股承压不可小视。其次,房地产上下游的企业众多,涉及几十个行业,尤其是产能过剩的钢铁、水泥、以及建材、家电等,房地产不景气,这些行业上市公司影响巨大,业绩必定承压;再次,A股有几百家公司拥有各类地产类资产,尤其是银行、保险等巨鳄,如果这些资产折价,A股“大象”的股价必然下跌。

更重要的是即便楼市资金有进入股市的愿望,也并非立竿见影的事情。相比股市,楼市本身流动性和变现就弱,以本次调控的力度和突然,很多资金根本来不及撤离,被锁死在楼市,而在“买涨不买跌”的楼市,一旦形成房价下跌预期后,楼市资金想立即变现离场绝不是容易的事情。

此外,从政策层面看,国家绝不想让资金在股市与楼市里相互倒腾炒作,而是让其进入到实体经济里,夯实经济发展基础。

如果硬要说楼市资金会进入股市,有一类资金勉强算得上,那就是有点钱但被限购的刚需人群的资金,但这类人的风险偏好普遍并不高,而且在市场也只能短线操作,对A股市场来说,这无异于杯水车薪。

从国内经验看,股市楼市并不是跷跷板效应,在把房子当信仰的国度,楼市下跌股市不一定会涨,但楼市上涨股市一定会清淡,而且多数时候,楼市往往是股市的收割机。所以,现在打击楼市会不会利好股市,无疑是个大大的问号。

所以,中国大妈们请你们顶住!

责任编辑: sudan

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