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楼市50强城市,房价上涨后劲有多大?

2018年02月09日来源:腾讯房产房产时评责任编辑:chenli

1月30日,易居房地产研究院发布了《2017年楼市50强城市排行榜》,一线城市成交量在下降之外,2016年的被称为“房价四小龙”的四个热点城市,合肥、南京、苏州、厦门成交量均处于下滑态势,厦门甚至已经跌出了楼市50强的排名。

以往的冬季尤其是春节前后是房地产的寒冬期,除了三亚,基本上都处于成交停滞状态。而今年这个冬天,房地产市场并未像往年那样进入寒冬期,一线城市在这轮调整中房价早早的步入止涨,而开启新一轮上涨模式的城市,房价涨势却仍未止步。

《2017年楼市50强城市排行榜》显示,2017年全国各地楼市出现板块轮动现象:一线城市和部分二线城市市场已经出现降温,但部分热点三四线城市仍处于板块轮动当中,当地楼市还较为火爆。

据国家统计局发布的12月份70大中城市的数据显示,12月份除了一线城市和核心二线城市房价止涨之外,大部分二线城市和三线城市的房价环比上涨,我们可以看到比如长春、沈阳、哈尔滨、贵阳、海口、昆明、大理等城市环比上涨的幅度还很大。同时,我们看到在《2017年楼市50强城市排行榜》里,成交量前三名的城市分别是重庆、成都和武汉,这三个城市截止到2017年12月份仍旧保持着环比上涨的势头。

那么,进入1月份,这些在12月份仍在涨价的非核心城市的房价表现如何呢,涨势是否仍停歇呢,我们就从12月份国家统计局发布的70大中城市里,房价处于环比上涨的非热点城市里,找出省会城市,我们来看看这些城市的房价在1月份是否还在上涨。

成都:我们来看下成都最近几周房价变化,我们发现成都房价呈现波浪形,在1月最后一周房价涨到历史新高。笔者获取到的是1月末成都市场的成交数据,我们可以看到1月第4周,成都商品住宅供需回暖,成交量和价格都出现上升。

数据来源:克而瑞

沈阳:1月沈阳楼市成交量同比上升59%,房价涨12.2%。2018年1月,沈阳商品住宅备案总面积945435平方米(2017年1月备案面积593503平)同比上涨59%;备案总套数达10062套(2017年1月备案套数6376套)同比上涨57.8%;成交均价8136元/平方米(2017年1月成交均价7251元/平)同比上涨12.2%,量价齐升。

长春:开年量价齐涨,商品住宅成交均价8420元/㎡。2018年1月长春商品住宅供应环比下降59.5%,同比下降6.2%。成交套数为6135套,成交量为64.51万平,环比上涨4.9%,同比上涨80.8%。1月商品住宅成交均价8520元/平,环比上涨6.4%,同步上涨22.6%。总销售金额达53.52亿元,环比上涨17.1%,同比上涨132.9%。

我们找到了1月份成都、沈阳、长春三个省会城市的市场数据,可以看到这些城市在1月份并未因春节临近市场出现冷却,三个城市都出现了量价齐涨的现象。主要原因包括有利的金融环境;“去库存”政策和棚改货币化政策,楼市调控政策相对宽松;城市的地缘优势等。那么这些城市接下来房价上涨的后劲会有多大呢?非热点城市这轮房价上涨会持续多久呢?

笔者认为,决定房价是否有后续上涨空间还要取决于这个城市本身的城市吸引力,说直接些就是这个城市的经济发展和人口流入。目前各大城市都在抢人,为什么,人是第一生产力,有人的地方就不愁没有需求,没有发展。成都近期在抢人大战中,越战越猛,针对于外来务工人员只要符合条件也可以申请住房租赁补贴,只要解决了住的问题,就等于这个城市的门槛向人们敞开。沈阳在抢人大战中虽然没有出台更为直接的政策,但是也在走出去进行“上门式推介”,已经到21个城市进行上门推介,来吸引人才和资金流入。

所以,针对于此轮处于上涨的二、三线城市,随着城市经济发展的分化,未来房价还是会出现分化的,没有经济发展和人口需求支撑的城市,房价一定会被经济面好转,人口流入量大的城市超过。

在进行房产投资的时候,不要看到一个城市房价在上涨,就认为这个城市房价后续一定就有很强的上涨力,未必,数字和当下的市场不一定能说明未来,但是如果一个城市的经济面好转而且有越来越多的人开始注意到这个城市,那就说明这个城市未来房价大有空间,即便是当下因为某些原因在降价,这个城市也是值得关注的。

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