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TOP10房企挥金千亿买地 长三角城市群最受青睐

2018年02月12日来源:中国房地产报国内动态责任编辑:chenli

中房智库研究员 付珊珊

土地是房企生存发展的“血液”,掌握充足的土地储备是保证房企持续发展的必要条件。

2017年,随着房企在规模竞赛中加速奔跑,各家房企对土地的狂热持续升温,房企土地储备也按下“快进键”,行业新格局逐步形成。根据中国指数研究院的数据,2017年全年,碧桂园以2645亿元的拿地金额一骑绝尘,万科、保利、恒大、中海紧追不舍。

2018年1月,全国土地市场依旧保持了2017年的热度,房企拿地热情依旧不减。据中原地产研究中心统计数据显示,2018年1月,50大热点城市卖地金额高达3773.6亿元,同比上涨73%。与此同时,根据中国指数研究院监测数据显示,在2018年1月房企拿地金额和拿地面积排行榜上,碧桂园分别以168亿元和632万平方米夺得双料冠军,龙湖地产和中海地产紧随其后。

在长三角、珠三角、环渤海和中西部四大区域中,从拿地金额来看,长三角仍是最抢眼城市群,是房企重点关注区域。从全国城市土地成交总价来看,杭州以418亿元的土地成交总额位居榜首,同比涨幅达151%。

碧桂园、龙湖、中海成开年新三甲

2018年被称为楼市小年,一方面楼市调控依然趋紧,另一方面房企融资环境不甚乐观,但在这样的市场环境下,房企们对土地的争夺却愈演愈烈,尤其是规模房企们。

据中国指数研究院统计,2018年1月,从拿地金额来看,碧桂园、龙湖、中海成2018年开年新三甲。其中,碧桂园以168亿元的拿地金额拔得头筹,继续蝉联榜首,龙湖以140亿元位居第二,中海以138亿元居于第三位,三家房企拿地金额均超过百亿。此外,在榜单中,万科和世茂房地产拿地金额亦超过100亿元。

2018年1月TOP10房企拿地总额1000亿元,占TOP50企业的44.2%,龙头房企继续保持良好的土地资源优势。

2017年的拿地双冠王碧桂园在土地市场继续保持了强势的作风,在2018年首月即挥金168亿元,增加了632万平方米的土地储备。据统计,碧桂园一月共斩获43宗土地,分别布局在台州、广州、淄博、南通、徐州、合肥等城市。

龙湖地产一月拿地金额140亿元,拿地面积104万平方米,排在第二位。相比碧桂园,龙湖地产拿地金额略低,但是在拿地数量上却远低于碧桂园,据统计,龙湖地产一月共计拿地9宗,分别分布于南昌、杭州、重庆、珠海、郑州等。不难发现,龙湖地产拿地城市均是二线热点城市,因此所拿地快平均楼板价并不低,例如龙湖地产在杭州竞得的一地块,总价为35.81亿元,楼面价3.12万元/平方米,溢价率50%。

从拿地金额来看,排在第三位的是中海地产。中海地产一月拿地金额为138亿元,拿地面积113万平方米,其中,中海地产以总价54.5亿元斩获了位于北京市昌平区的一综合用地,楼面价为1.82万元/平方米。

此外,万科、世茂房地产在2018年1月的拿地金额均超过100亿元。中国指数研究院的监测结果显示,2018年首月,房企在热点一二线城市联合拿地数量增多。其中,龙湖联合体以8亿元摘得重庆一地块,首创远洋联合体以61亿元摘得北京朝阳区一地块,万科联合体以9.2亿元摘得杭州一地块,旭辉中粮联合体摘得北京一地块。房企联合体拿地通过强强联合形式分摊风险的同时,实现利益的共享。

除了招拍挂拿地之外,收购并购也依然是房企获取土地的主要途径。一月份,禹洲地产收购沿海家园成为最受关注的房企收购并购事件之一,通过此次合作,禹洲地产以38亿元获取了超过300万平方米的土地储备,而凭借此次收购,禹洲地产2018年首月的拿地面积仅次于碧桂园,位于排行榜第二位。实际上,相比在拿地成本较高的公开市场拿地,房企更加青睐收购并购拿地,并且在未来,房企收购并购的金额和频次也将呈上升趋势。

长三角城市群最受房企青睐

能否获取土地关系着房企能否活的更好,而城市布局则关系着房企发展的机遇。

目前,在热点城市调控加码、中心城市拿地成本高企的行业背景下,房企开始注重城市群逻辑的布局,即不仅要布局核心城市,对于核心城市辐射圈范围内的其他城市,以及轨道交通发展相对成熟的地区也要有所布局。一二三四线的城市分级模式逐渐成为“过去式”,房企开发投资布局的着眼点已经转移到围绕着城市群展开的中心城市、卫星城市的划分方式。

在众多房企看来,中国大致被分为四大城市群区域,即长三角、珠三角、京津冀和中西部。

根据中国指数研究院统计数据,四大区域中,长三角地区TOP10企业拿地总额高达494亿元;珠三角和中西部以402亿元和379亿元分列第二、第三位;环渤海地区由于推出土地城市数量较少等原因,拿地总额位列第四位,为347亿元。

从各城市群拿地金额来看,长三角仍是房企重点关注区域。根据CREIS中指数据,长三角城市群占全国面积的2.2%,人口占11%,2016年全年GDP达14.7万亿元,占全国GDP近20%,是占比最大的城市群。其中,上海、苏州、杭州和南京经济规模都已破万亿。受区域经济发展和房地产市场成熟度影响,发达的交通、高速发展的经济以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才,长三角和珠三角为众多房企投资的重点,土地市场持续火热。

从城市群拿地企业来看,龙头房企布局更广,中小房企布局集中于其深耕区域。如碧桂园除环渤海外在其它3个榜单中均有上榜,以150亿元的拿地总金额跃居榜首;中海、华侨城、万科、旭辉等房企则在各城市群榜单中也出现2次;另外,祥生地产、越秀地产等中小房企则分别在长三角及珠三角城市群榜单中出现1次,布局较为集中。

房企投资拿地重心仍在一二线城市

2017年,随着一二线城市房地产市场调控升级加码,三四线城市迎来发展窗口期,在这种市场环境下,房企也纷纷到三四线城市补仓拿地。但是,相比一二线城市,三四线城市人口流入少,在缺乏人口支撑的情况下,楼市存在较大风险,对深谙城市布局之道的房企来说,一二线城市仍为其投资拿地的重心。

根据中国指数研究院发布的全国土地成交城市排行榜显示,2018年1月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交1869亿元,同比增长130%;规划建筑面积TOP10城市成交3297万平方米,同比增长86%。

其中,杭州以418亿元的成交总价位于榜单首位,同比上涨151%;北京市场依旧火热,以403亿元的成交总额占据榜单第2位;济南和苏州土地市场大放量,成交总额同比增长分别为83倍和40倍。规划建筑面积方面,青岛以692万平方米跃居榜首,武汉以576万平方米位列第二;此外,武汉成交总价和建筑面积分别为242亿元和576万平方米,分别下降13%和4%。

在监测的两个重点城市房地产企业拿地金额TOP10榜单中,北京市拿地金额前三分别为中海、首创和未来科技城,其中首创和未来科技城作为北京的地方性企业,在北京拿地优势明显。

苏州拿地金额前十企业中,八成为地方性企业,其中,里城投资以39亿元遥遥领先,占据苏州拿地TOP10房企榜首,金科以29亿元位居第二,南山以24亿元成为季军。

不难发现,如今在一二线城市,虽然地方性房企在一定程度上仍然占有本土优势,但随着地价攀升以及全国性房企的涌入,地方性房企无论是从产品实力还是从资金实力方面都承受着较大压力,此前的本土优势已经被逐步弱化。

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