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三四线的楼市 终于露出了马脚
三四线城市的房子，买？还是不买？
这是一个要死脑细胞的问题。
在过年之前，笔者曾经写过一篇《返乡置业？这几个陷阱正等着你》，在里面特地强调过一点，“想在三四线老家买房”这件事本身没问题，真正需要费脑思考的是你买房的初衷。
当然，若对你来说，花几十万乃至上百万在老家买套房和你花上1万块钱买个iphone X 或者一件名牌大衣，并没有本质上的区别，那么，三四线买房的事，就完全不需要费脑子，跟着感觉和喜好走就是。
但对于很多想在老家置业买房的人来说，显然还没“豪”到这种份上，甚至，买房的钱是自己乃至全家多年的积蓄，若如此，三四线买房这件事就不得不察、不得不慎重。
▌三四线楼市拐点已来
今天是大年初七（2.22），大家开工的日子，而随着春节的结束，“楼市春节档”的战果也陆续披露了出来。
之前还鸡犬升天的三四线楼市，春节档期间已经陷入了一半火焰一半海水的状态。
据中原地产统计数据显示，自春节假期的前一周开始，全国一二三线楼市进入了集体休假模式。
2月上旬，一线城市成交环比下降33%，二线代表城市环比下降18%，三线城市成交量环比下降9%。
一二线城市楼市春节遇冷，其实，完全可以理解，因为春节期间，这些城市整体处于“人去城空”状态。
但本应受益“春节返乡置业潮”的三四线城市，也出现下滑，就不得不让人警惕了。
经过过去10多年的几个周期下来，中国楼市已经呈现出稳定的特征，即在上涨周期内，一线城市先涨，其次是二线城市，再次是三四线城市，这个现象的背后，体现是资金受调控堵截而外溢的规律，就像洪灾时治水一样。
而这次本属于黄金档的三四线城市却意外遇冷，则充分表表明了一点，即由2015年底“930”新政催生出的这波楼市大潮已经全面褪去。
虽然大多数购房者受“买涨不买跌”—— 这种劣根性的驱动，最终沦为小白鼠，但对于那些有投资意识的购房者来说，当下恰是审视自己买房决策的最佳时期。
“股神”沃伦·巴菲特自己都说过，“在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪。”
▌“用脑”去买房
在我们搞清楚，三四线城市房子值不值得买？什么样的三四线房子才值得买？什么时候买合适之前，需要先明白一点，哪些因素在决定着房价的涨跌？
说得通俗点，即不仅要知其然，还要知其所以然。
上过马列课的同学们，想必都知道一个经典的价格理论“商品价格由价值决定，受供求关系影响，上下波动。”
中国内地房价涨跌的奥秘，也就藏在这个公式里。
在笔者看来，房子的价值不是指建造成本，也不是指土地价格，而是一个城市的基本面，衡量城市基本面相对真实的指标有人口流入、财富总量，因为这些指标代表着一个城市真实的购买力水平，也是一个城市房价安全边际。
只不过，这些年城市基本面对房价的影响被“货币政策”主导的供求所扭曲。大家可以回顾下，过去这些年每次房价大涨无不是因为宽松的货币政策所导致，如这一波的“930新政”。
所以，当下中国一二三四线城市高企的房价，本质是一种货币现象。
而由货币吹起来的资产价格，最终会是什么结果呢？
2015年的中国股市给出了最完美的答案。
而从去年起，中国又重新进入了金融去杠杆周期，高层甚至将防范金融风险，列为了三大攻坚任务。
可以肯定是，在资本退潮的过程中，那些基本面薄弱的三四线城市，房价势必要触礁漏水。
所以，对于有意在三四线城市置业的人来，当下的买房逻辑已经不是以前做波段了，而是价值投资。
而价值投资的首要原则，就是搞清楚自己的诉求，是投资还是自用（刚需）。
如果是投资，笔者很同意当下的一个观点，即除了北上广深周边的三四线城市外，内地的三四线城市，都不值得投资，不管是商铺还是住宅。
说实话，三四线城市的房子，有些连余额宝的收益都跑不过。
如山西阳泉，3年前，某人曾在市中心买了套房子，当时花了50万元，而3年过去了，现如今房价依然是50万元，而且还卖不出去。
所以，若从投资的角度来说，此人显然成了接盘侠。
而如果是自用的话，虽然可以口头上不在乎房价的涨跌，因为不出售，房价涨跌的收益和损失都只是账面上，实际感受不到。
但这并不意味不需要认真筛选城市、筛选地段、筛选配套，因为这些基本面决定了房子的资产价值在未来十几年内的表现。
你不希望十几年后，需要卖掉这套“刚需房”给儿女换“婚房”时，还需要大把掏腰包补贴吧。
抛去货币政策的影响，决定一个城市房价安全边际和增长幅度是刚才说的基本面，即人口流入，而衡量人口流入的真实指标有新增小学生人口、新增缴纳社保人口等；
再一个是财富总量，最直接的指标是城市资金总量，即金融机构本外币存款余额（是否能跑赢全国水平）。
因为上述这些指标，每个城市的具体情况都不同，笼统去下断定必然是失真。笔者建议读者们，可自行查询，其实，收集这些数据并不难，百度一下政府的工作报告都可以查询得到。
而且，这些指标都是靠人头数出来的，所以，很难造假。
不过，笔者需要提醒的事，数据范围约小越真实。
比如河南驻马店，其作为一个地级市，下辖一市九县，若以行政概念来统计驻马店市数据（一市九县），其小学生人口在过去5年间下降了36%，不可谓不严重。
但若以市区来划分的话，这些年驻马店市区的小学生人口是在增长的，真正流失的来自于下面的县。
所以，对于那些不像被舆论牵着鼻子走，而且希望“挖到宝”的购房者来说，不妨去扒拉下这些数据。
▌小结
对于很多在三四线城市买房的人来说，现在是一个十字路口。
一旦踏错，搭不上国家的财富列车不说，还将继续被剪羊毛，甚至成为某些势力的接盘侠，就像股市一样。
只不过股市用的是铡刀，手起刀落一瞬间就没了，然后剩下的就是漫长的疼痛，而楼市用的水果刀，一回切一点，虽然短期疼痛小一点，但长期积累下来，损失是一点都不比股市小。
而诺贝尔经济学奖得主丹尼尔·卡恩曼的“峰终理论”则表明，很多时候人们会刻意的欺骗自己，即会对“疼痛小损失大”的教训主动遗忘。
在财富投资市场，你是笑一时还是笑一世，取决于你是羊群中的那只羊，还是去驱赶羊群的狼。
因为羊是无法克服自己身上的“羊性”的，而狼可以。
诸位读者们，没人想任人宰割的羊吧！
责任编辑： chenli
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