楼市调控 切莫盯着房价而忽略了地价

原标题：楼市调控，切莫只盯着房价而忽略了背后的地价

针对房价居高不下的现实，楼市调控从未停歇。近年来各种调控“组合拳”的陆续出台并付诸实施，对打击炒房投机行为、稳定市场预期，起到了积极作用。同时，由住房城乡建设部牵头的治理房地产市场乱象专项行动也一直在打击各类侵害群众利益的违法违规行为。

6月底，住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部门联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。截至目前，住房城乡建设部和各地政府已陆续公布了一批违法违规房企、中介及项目。

不管是从市场端看，还是从中央的政策调控方向看，遏制房价上涨的态度始终是明确的。7月31日召开的中共中央政治局会议明确提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。包含上述政策在内，目前一系列的调控政策已对开发商、炒房者等参与者的行为形成了有效约束。

然而，此前调控政策的重点主要放在后端的房价上，如限购限售限贷、严厉打击投机炒房等，这些政策也确实对房价上涨起到了有效的遏制作用。但当这些政策发力到一定时候，如果还只盯着房价不放，而忽略了背后的地价问题，房价上涨的内在动力依旧难以得到根本性遏制。

前不久，新华社刊发相关评论文章就此分析认为，目前部分地方政府对落实“房住不炒”要求认识仍不到位，个别城市发展理念陈旧，对于市场炒作睁一只眼闭一只眼，甚至希望炒高房价拉高地价，由此增加卖地收入推动发展。

产生这种现象的根源在于一些地方没有深刻领会建设现代化经济体系的科学内涵，仍希望依赖房地产业挣快钱。众所周知，地价一直是房价的主要构成部分，从2003年房地产市场放开以来，地价占房价的比重就一直处于上升态势。在建筑成本、各种规费等相对稳定的情况下，影响房价的主要因素毫无疑问是地价。地价涨，则房价涨；地价稳，则房价稳；地价下降，房价也就能够下降。

值得关注的是，自然资源部日前印发《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》提出，向批而未供土地和闲置土地亮剑，强力破除土地资源无效和低效供给。房地产调控在一些城市已经开始由调房价瞄向调地价了，去杠杆已蔓延至土地拍卖市场。华尔街见闻7月16日报道称，下半年北京土地拍卖市场将强化监管竞拍主体的资金，强调银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金，对于以企业应付账为基础的供应链ABN（非金融企业资产支持票据）融资资金等结构复杂的非自有资金，也将联合央行大数据进行穿透、禁止。

北京的这种做法如真的落地实施，无疑是楼市调控的一大进步。对房价而言，地价在房价中占比一直较大。统计数据显示，2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68。如合理控制了地价，房价也许就不会这么高了。

此外，6月20日，审计署在第十三届全国人民代表大会常务委员会第三次会议上所作的2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计情况报告中，就有银行表外资产流向房地产的信号。据审计署当时披露的报告，中国工商银行、中国农业银行、中信集团3家金融机构9家大型国有银行，违规向房地产行业提供融资360.87亿元。从这一点来看，此次北京对于土地市场上竞拍主体的资金来源进行穿透式监管，一旦落地，势必会对房企、房价产生较大的影响。

长期以来，房企项目的成功40%取决于土地，一旦强化对土地市场的监管以及对土地市场上竞拍主体资金来源的监管，一些资金实力不强的开发商，获取不了后续发展的资源，自然会慢慢退出房地产行业，甚至通过股权转让的方式保持资金平衡，确保资金链不断裂；资金实力较为雄厚的开发商，也不敢再像过去一样拼命负债拿地，而是择地而拿，变得谨慎，疯狂拿地的现象将趋于理性，没有十足把握赚钱的土地，一般不会轻易出手。这样一来，对控制房价持续过快上涨自然将产生影响，多年来饱受诟病的土地财政也将行之不远。

财经评论人谭浩俊分析认为，房价不再过度受制于地价，相关的风险会更小。因为开发商无法利用土地从银行获得更多资金支持，土地与金融的关系也就没有那么密切，即便房价下跌，也不会给银行带来很大的风险。相反，如果土地与金融的关系过于密切，开发商的贷款主要依赖于土地的价值从银行获得。那么，一旦房价下跌，就有可能引发金融风险。

从这个角度来看，如何降低地价在房价中的比重，对解决房价过高的问题，特别是遏制房价上涨问题具有十分重要的作用。只有让地价上涨的步伐停下来，房价上涨的步子才能放慢，并最终回到理性轨道。毕竟，对开发商来说，高价拿地不可能低价售房。拿地价格越高，房价就会越高，反之，则越低。

因此，楼市调控，切莫只盯着房价而忽略了背后的地价。一方面，有效增加土地供给，缓解土地供需矛盾，以此降低地价；另一方面，降低土地出让金征收比例，降低土地成本。在此基础上，持续加大市场整治力度，坚决遏制投机炒房，房价恶性上涨的局面则更有望得到很好的控制。