房市目光转移，三四线城市迎来趋势性机会？

根据克尔瑞的数据显示——今年2月重点城市成交量环比下降21%，仅有7个城市上涨，且全部集中在二、三线城市，环比是跟上个月相比，即2月和1月比。今年1月恰逢春节放假，农历正月也是房地产历年淡市。次月环比上升是大概率事件。

同比是今年同月和去年同月相比。同比来看，由于去年2月份受到春节淡季的影响，部分城市成交量同比上升也在情理之中，这里值得关注的是几个同比成交量翻番的城市，如青岛、南昌、徐州、济南。济南的成交量更是翻了两倍多!这些多为弱二线和三线城市。

华尔街见闻中更提到逆城市化、返乡潮将带动未来三四线城市房价上涨——《中国版逆城市化?三线城市或迎来趋势性大周期》。对于这个观点，本人表示深深不赞同。

此轮成交量攀升的三四线城市是继一二线楼市高烧退去后的补涨。这类城市分为两类情况：

一类是之前的高库存城市，如徐州;还有一类是返乡置业的城市，如宜昌。但这两类城市，无一不是因为周边核心城市涨幅过大、涨价过快而被调控后的“被动受益者”。

去年四季度出台的政策核心是“一二线强调控，三四线去库存”。对于“涨得过快”的一线和强二线城市进行限购调控、限贷加码。但对于“被遗忘”的三四线，则继续鼓励去库存。相对于一线城市严厉的限购，很多外地人士选择在老家置业。

相对于教育、医疗等各类配套条件，老家和一二线城市还是有差距的。好在价格低、不限购，甚至部分城区不限贷，在2016年的楼市高烧期，退而求其次的回老家买一套房，叶落归根，也可以理解。但这样的置业，只适合个人生活方式的选择，而不该是资本的流向地。

历史总是惊人相似。

银监会在国新办新闻发布会上谈到“希望房地产市场稳定、健康发展，既不能出现巨大泡沫，也不愿意看到巨大的波动和下降……

在信贷方面，要继续实施差别化政策，对于过热的、带有泡沫的、投机性的、非改善性的进行限制;对于三四线城市存在的去库存需求，信贷上也要给予考虑。”——中国证券网3月2日差别化信贷，对个人而言，意味着首套房、二套房的信贷政策差距将进一步扩大;对城市而言，“涨价过快”的一二线城市信贷可能更加收紧，而三四线城市将会继续宽松。

历史总在惊人地重复。2012年12月6日《21世纪经济报道》以“三四城市风险叠压，开发商重回一二线”为题报道了这个有些残酷的现实：“在当年克尔瑞报告测评的287个城市中，“房地产风险排名倒数前三的分别是深圳、北京和上海，广州、杭州、南京等重点一二线城市的风险也较低。该风险榜单前50强几乎都被三四线城市占据，排名第一的是酒泉，第二为呼伦贝尔，鄂尔多斯排名第六，其土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。分区域看，风险排名前50城市主要集中在华北、西北、西南中，大多数集中在内陆城市。”

其中最为著名的就是“鬼城”鄂尔多斯：“从2006年起，在煤炭产业带来的资金支撑下，房价在一年内从每平方米1500元飙涨至5000至6000元。2011年泡沫破灭前，鄂尔多斯的房价均价已经达到了每平方米1.3万元左右，有的地区甚至突破每平方米2万元。而在2016年6月，东胜区建成、在建项目库存未售面积已达1286万平方米，其中仅住宅未售面积就达607万平方米、3.39万套。而在去年，当地把拆迁安置纳入到楼市去库存中，推出‘房票’制度——从1平方米到100平方米不等，共有7种面额。每张房票都标有平方米数、地段类型、每平方米单价、兑付截止日期等主要信息。其中，票面分类价值最低的“三类地段”折算后房屋价格为每平方米3822元，仅为鄂尔多斯房价高点的零头。”【《“鬼城”鄂尔多斯楼市去库存放大招：出台“房票制”》2016年9月30日，中工网】

当年鄂尔多斯暴涨的逻辑在于对“资源型城市”的崇拜：十年前煤矿资源太丰富，煤炭价格上涨暴富了很多人，钱没地方去，拼命买房子。

十年后看来，今日没落的都是这些资源密集之城，如东北、攀枝花、克拉玛依等。而这些城市即便在2016的牛市中，也早已被遗忘，多少买房者如陷沼泽，至今不得解套。

三四线发展的前提，仍在大城市

每一轮暴涨，总有些城市被概念驱动炒作。比如去年一些暴涨的二线，被称为枢纽城市，一带一路、八纵八横的中心枢纽，节点之城。这些城市涨价过快遭遇调控之后，周边的三四线就成为了资本的外溢流向地。例如，靠近武汉的宜昌;靠近合肥、南京的徐州等。中心城市买不了，或者买不起，三四线不限购甚至有些地方还不限贷!

可是，这些城市只是供应了房子与低价，却没有供应足够、多元的就业和配套，还是有那么多人涌入大城市。信贷对三四线城市的投入，更是增加了不良资产的风险：那么多人外出工作，房子空置，没有租金来源——没有生机的小区，不能赚钱的房子，本身就是极大的风险。

在网上查了一下徐州目前的全市二手房均价7800元左右，同比涨幅18%。与“涨幅过快”的几个城市相比，微不足道。但即便如此，这些二手房源的接盘率，也是心有疑问。

在本人11年的房地产经验里，即便江浙富庶的三四线楼市，大部分时间都是波澜不惊——租赁市场没有培育、二手市场不够完善、本地居民一家多套房。很少有所谓的“刚需”，更谈不上什么“改善”——自家有天有地的农民别墅，比商品房空间开敞好多。城市的定位和经济速度，决定了生活方式不会出现激进快速的改变。而想激进的年轻人，也都去了周边的省会或大都市。

当然三四线也要细分：以长三角为例，上海为中心50公里左右的卫星城市如嘉兴、昆山此类的三四线，未来也都将有长足发展：依托高铁、轨道的半的卫星之城，可以疏通大城市人口、衔接部分产业、解决一系列“大城市病”，但这样的城市，定位则是“大城市”的配套之城——“后花园”。

这个说法可能会伤本地人的自尊心，但背靠大树好乘凉。“后花园”就意味着后发优势，就像昆山和上海——上海实行总部经济，昆山分包了生产制造，也缔造了GDP连续高增长的传奇，跃升成为明星三线城市。

没有强大的一线后盾，三四线城市的发展则是无源之水，无本之木。因为一二线、三四线本身就不该是对立的存在，而是相辅相成，生生不息。既有竞争，但更多的是连接与合作。

这不是逆城市化，恰恰是大小城市之间生动、深度的“城市化”。

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