楼市调控“紧”字当头房价平稳走高 土地市场仍将持续活跃

2017年即将进入尾声，回顾南宁这一年的楼市，可谓是“一波未平一波又起”。限房价、限地价、限装修价、限售、……多部门联合打出“组合拳”出台楼市新政，公积金门槛提高商品住宅市场供应量明显供不应求。土地市场依然很活跃，开发商补仓速度加快。

“限”字当头

房价平稳走高

回顾2017年的南宁楼市，为遏止了房价的高歌猛进，多项房地产政策接连出台：

4月21日，南宁住房公积金委员会下发通知，从5月1日起暂停受理住房公积金异地贷款申请，实行首套房公积金贷款，首付比例应不低于2成，二套住房或第二次申请住房公积金贷款，首付比例应不低于50%等新政策。

5月26日，南宁市住房保障和房产管理局下发通知，在南宁市区（不含武鸣区）购买二套房，首付款比例不低于40%；购买第三套及以上住房，须满两年方可转让；暂停向第3套住房发放商业贷款，贷款政策实行认房又认贷。

6月2日，南宁市城乡建委制定的《南宁市商品住房全装修分级指南》出台，明确规定商品住房全装修价格区间从1000-3000元/㎡分为A、B、C三个等级，最高不能超过3000元/㎡。

以稳定市场、控制房价的楼市新政主要保障刚需，抬高二、三套房的购房门槛，多管齐下“限”字当头，让买房真正回归居住。刚性需求人群支撑市场，平稳走高的南宁房价，2017年8月31日胡润研究院发布《2017上半年胡润全球房价指数》报告显示，最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，这次南宁上榜，位列第28位。

据统计，2014年南宁住宅价格是7884元/㎡,2015年是7459元/㎡,同比下跌1.9%，2016年是7885元/㎡，同比涨幅为11.43%。据克尔瑞数据显示，2017年1—9月，南宁商品住宅均价已突破11475元/㎡并还在不断上升中。若以1万元/㎡的100㎡的户型，按3000元/㎡等级的装修费算，首付将飙升到50万元！买房成本大幅增加！现在对于房价，很多南宁人的想法是：不求下降，只求不要再涨。

土地出让“ 双限价”

竞买焦点从地价转向产权移交房

2017年南宁土地市场吸引了中昂、新城控股、启迪控股等国内大牌房企进驻，每次土地拍卖都上演激烈的抢地大战。仅3月22日，位于沙井片区一幅50亩地块出让，吸引了招商、中昂、万科、碧桂园、融创、绿地13家大牌房企到场抢地，最终中昂以总价4.98亿摘得，楼面地价5000/㎡，溢价率达161%。

为让竞买者既不能拍“”，也不能炒作高价房，5月25日，南宁市住房局等多部门联合印发《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对住宅用地的竞价模式进行调整，“限地价、限房价，竞产权移交房”。也就是说，土地出让阶段不但管地价，所建的房子售价也管。在竞价阶段，当亩均单价达到最高限价后，不再允许报出更高的价格，而是转为竞产权移交住房配建面积，配建面积最大者成为竞得人。6月16日土地出让“ 双限价”迎来试水落地，当天出让5幅地块吸引了万科、绿地、碧桂园等16家国内房地产抢地，5幅地块均成功出让，总面积316.226亩，成交总额214482.891万元。

根据《南宁市本级2017年度国有建设用地供应计划》，2017年度，南宁市本级国有建设用计划供应总量为1888.08公顷。商品住宅用地，共计划供应244.24公顷（折合约3663.6亩），较去年的190.29亩（折合2854.35亩）增加了809.25亩，同比上涨了28.35%。保障性安居工程用地21.06公顷（其中，经济适用房用地0.68公顷、公共租赁房用地20.38公顷）。从南宁国土资源局公布的数据看，上半年南宁土地供应1508.425亩，成交1272.712亩，其中商品住宅用地成交752.168亩。

下半年南宁土地出让市场依旧火爆，土地出让市场不泛龙光、碧桂园、万科、联发等房企，其中两家房企今年拿地最猛，目前，碧桂园成功布局第十盘，入邕5年的万科已有十一个项目。土地采用“限地价”挂牌，让房价出现新的“拐点”，进一步压缩了房地产销售的利润空间。在土地出让阶段，就直接抑制了高地价、高房价的市场预期。同时限房价后，开发商拿高价地、建高端盘的目的也将很难实现，这也意味着会有更多价格实在的刚需盘面世。但是，今年南宁楼市迎新的局面，已从毛坯房走上修装房的大道，毛坯房屈指可数，“毛改精”成市场主流。