租赁新规出台 住房观念改变租赁市场潜力大

居住需求留在租赁市场

5月以来，楼市调控政策月余后，新政影响可谓。根据东莞中原研究部、合富研究部(东莞)、优房超·瑞城搜等多家地产研究机构统计，5月份，东莞楼市供需双双大幅萎缩。数据显示，5月东莞住宅仅仅成交2827套，合计面积31 .7万㎡，面积环比下滑42%，同比减少52%，创下了过去7年以来最低。

楼市低迷之下，观望情绪渐浓，无论是买房，还是卖房的市民，都暂缓了物业添置或售卖计划，这也间接拉动了住房租赁市场的成交。“我们这边很多业主都是深圳客户过来投资的，之前房源已经放出来卖了，但是，现在业主心理价位还比较高，而购房者看跌的情绪渐浓，这样一来，市场的成功匹配率就明显下降了。”位于塘厦开发区的一家地产中介负责人表示，房子一时不好卖，现在已经有客户将卖房暂时改为出租了，准备边租边卖。

在中信凯旋国际的业主王先生也坦言，之前考虑将手上的两房出售。但是，现在卖的话很难达到自己的心理价位，所以准备先拿来出租。南都记者了解到，近期，该小区两房、三房的出租房源也有陆续增加的趋势。

不仅业主转变计划开始放租，对于近期看跌楼市的购房者来说，同样也留在了住房租赁市场。东莞的梁女士在南城鸿福商区租了一个单人间，每月房租1450元，最近半年，她也一直在积极看房，想要添置物业。“但是，现在楼市调控严密，我也不急了，可以再等等。”梁女士也在想房价是不是有下跌的可能，而且她还担忧，在目前的高房价下，她如果要买个2房，每月月供至少也是3000～4000元，对于单身的她来说，每月负担至少翻倍，总体还是有一定压力。梁女士预计，自己的租房生涯至少还要多维持1年左右。

有业内预计租房成交增量或在下半年凸显

“目前数据还没有明显增长。”金信联行高级营业经理邓红英说，今年与去年同期相比，仅金信联行的成交来看，租赁市场较为稳定，成交量基本持平。不过，邓红英也表示，现在确实有些客户在卖房不太理想的情况下，暂时转售为租的现象。

东莞中原三级市场住宅部副总刘熊则分析认为，在楼市限购限售后，接下来，住房租赁供需双方都将会增加。“从供方来说，限购之后，不少市民会出现惜售的情况，毕竟在购房门槛之下，卖了房子再想买就难了，会将卖的需求转为先租;而且，上一轮调控还增加了限售政策，很多房子不满两年就不能出售，特别是临深板块，最后只能拿来先租。”刘熊说，与此同时，在限购限售之下，楼市观望情绪渐浓，不少购房者也会继续租房居住，待市场更为明朗了再出手。

“近期初步统计一下，我们的二手房交易业务已下降了3～4成，购房需求降低，里面很多人就留在租房市场。”刘熊认为，住房租赁市场的成交量变化或将在下半年凸显出来。

不过，合富辉煌相关人员则坦言，东莞虽然外来人口占比较大，租房需求较大，但是，东莞的出租房源也比较丰富，既有城中村的自建房源，也有环境较好的小区房源，租赁市场也不会因此井喷。

租金近年仅小幅增长

南都记者了解到，从目前租赁市场来看，2房或3房仍是香饽饽。金信联行统计数据来看，租房市场中小户型成交占比在73%左右，租金普遍在1800～3000元/月。租赁市场较为火热的区域则是优势较为集中的东城及南城，比如东泰片区、石竹片区、新天地片区及第一国际板块，这些热租楼盘得益于其优越的地理位置，完善的周边配套，便利的交通环境，很受租房者青睐。

租房时代来临，租金回报成为了业主更为关注的焦点。不过，从租赁市场成交来看，近年来，东莞的住房租金整体较为稳定。金信联行高级营业经理邓红英坦言，今年住房租金较往年仅有小幅上涨，中小户型因客户群体需求量较大，租金较去年相比上涨了100元～200元，“而这种小幅上涨也是近年来租金的整体趋势。”

南都记者走访发现，以商区氛围较浓、配套较完善的鸿福商圈来看，1房普遍租金在1300～2000元;而两房则多在2500元左右;南城热点区域、地铁资源集中的西平，租金则相对更高，比如国际公馆的2房普遍放租价不少都在3000～3500元。

刘熊认为，虽然租金涨幅不大，但是，东莞住宅租房的回报率还是不错，特别是东莞房价快速涨之前购买的房子，每月租金不仅可以抵贷，甚至还有结余。“但是，房价上涨之后，靠租金获得收益已很难。”有业主疑虑，房价上涨较大，而租金却没有太大变化，这是否合理?对此，刘熊则认为，住房租金与房价的相互关系其实并不密切，“房价反映的是城市经济发展，影响因素很多，包括政策层面，外来购房者推动，拿地建设成本等等，而租金的变化往往是非常滞后，更多的是受城市从业人员的结构以及经济收入的影响。”

租赁新政

规范租赁市场，明确出租、承租权益

被中介忽悠、房东随意提价、“一言不合”就被赶、押金说扣就扣……说起租房那些事儿，租客们总能吐槽各种烦恼。住建部公布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(以下简称条例)在租金、租期、承租人居住权力等方面作了规定，其中明确，住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金;鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，支持当事人签订3年以上住房租赁合同;注重承租人居住权利保障，出租人不得擅自进入租赁住房，而且，出租人不得采取暴力、威胁或者其他方式驱逐承租人，收回住房等。

业内观点

A

鼓励自有物业和租赁物业互补

解决住房需求

“鼓励住房租赁市场的发展，其实也是国家解决市民居住问题的有效手段。”广东宏远地产董事长钟振强认为，人们居住的房子只是使用权，通过租金和购买都可以获得这个使用权。在高房价之下，让用以居住的房子不单一依靠买房来获得，是进一步降低住房一次性投入门槛，能够让更多城市居民解决居住问题，让居者有其屋。钟振强分析，从发达国家的地产发展路径来看，住房市场最终其实应该由自有物业和租赁物业形成比较好的互补关系。“现在很多房子存量其实都是在个人手上闲置，如何去盘活，怎么去引导，是租赁市场接下来应该探讨的方向。”

B

住房观念改变，未来租赁市场潜力将更大

刘熊分析，从以往住房租赁市场的情况来看，住房纠纷问题主要集中在两方面，一是承租人没按时交租金;而是业主没有履行租约，提前解约，中止房屋出租，“以前住房租赁只能通常是通过合同来约定，但是，这些常见纠纷问题被写入法规后，震慑效果则更大。”刘熊认为，未来住房租赁市场会越来越大，一方面城市发展，人口持续增长后，租房需求会增长;另外，未来年轻人的住房观念也会逐步改变，很多人可能会选择放弃买房，通过租房来解决居住问题，提高生活质量，“因此，住房租赁市场的管理要求将更高，首次立法也将推动租赁市场越来越规范。”