房地产战略布局，你该知道哪些事？

前言：

随着房地产行业整体增速的放缓，房企整体的战略布局、发展规划对于后续企业经营意义重大。企业自身规模、区位选择、对于核心城市的偏好等，无疑是房企战略布局中的重点要素。本文将从经营角度划分房地产企业为开端，以主要发债房地产企业2017年的销售情况作为房企现阶段的布局表现，就不同规模房企的省份发展特征；不同房企现阶段的战略布局以及头部城市偏好等市场关心并且意义深远的核心问题进行探讨。此外，考虑到棚改货币化的退潮趋势，此前住宅销售受棚改拉动较大的省份在未来将面临更大的压力，我们也着重研究了部分重点省份的房企布局情况及受影响程度，旨在为投资者理清思路的同时，提供更多细节支持。后续，我们也将由其他维度出发，对房企未来区域布局以及战略调整进行持续的研究和探索。

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销售+营收+总资产，

从经营角度全方位划分房地产企业

房地产发债企业样本选取规则：样本均筛选自wind的房地产发债企业，并剔除：1）主营为城区基础设施建设、土地整理业务或保障房建设的城投平台；2）主营为建筑工程、园区开发、物业管理、商业租赁或商品贸易的企业；3）债券余额为零的企业；4）存续债均为私募债的企业。

用于研究区域布局特征的样本选取规则：关于房企的具体销售信息，我们主要采用中指房地产数据库的数据；此外在wind发债主体与中指数据库企业的匹配过程中，如果具有直接的匹配关系，则企业销售情况以中指企业数据为样本；如果缺失匹配关系，则以发债主体在评级报告等披露文件中的数据为样本。整体看来，176家地产发债企业样本中有161家企业得以匹配，15家发债企业无匹配信息，数据整体匹配度较高。在进行了重复信息清理之后（多家子公司发债主体对应同一家中指企业等情况），最终研究样本库中共有132家以中指房企信息为参考的企业，以及14家使用评级信息为参考的企业。[1]在城市销售数据来源方面，132家中指房企采用的是2017年1月1日-12月31日期间的中指城市销售金额（主要是135座被监测城市的销售监测数据，销售类型包括普通住宅、别墅、办公、商业、自住型商业房及保障房）。14家无匹配关系的发债企业，房地产销售数据源自评级报告。

规模评级数据来源：为了从经营的角度更好的将房企归类，我们参考中指的评级模型，以销售金额、营业收入及总资产三个指标作为解释变量建模，将房地产企业归类为大型房企、中型房企、小型房企以及微型房企。最终，146家房地产样本企业中，32家被划分为大型房企，45家为中型房企，47家为小型房企，22家为微型房企。

[1] 存在中指信息的发债企业有3类，第1类为一一对应（106家），第2类为两家发债企业对应一家中指房企信息（46家），第3类为三家发债企业对应一家中指房企信息（9家），存在重复性。

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现阶段，不同规模房企的区位发展特征

通过梳理房企2017年全国的分省销售情况，可以了解到对于现阶段的大、中、小、微四类不同规模的房企而言，江苏、浙江、上海、广东、北京这几个地区的偏好程度都显著高于其他地区。具体来看：

1）从大型房企的区域销售表现来看，浙江省内的销售规模以16%的占比位居首位；同时江苏、广东和北京的销售占比也分别达到14%、11%和10%；此外上海、重庆占比分别为8%、7%。而其余省份的销售占比均低于5%。

2）较大型房企，中型房企的偏好省份更加分散。从2017年的销售情况来看，江苏、广东和浙江分别以13%、12%和11%的占比位列全国前三；上海（8%）、北京（8%）、湖北（7%）、四川（6%）、河南（6%）和重庆（5%）也排在相对靠前的位置；剩余其余省市的份额占比低于4%。

3）小型房企在省份方面的布局最为集中，20%的销售额布局在浙江省，江苏（15%）、上海（9%）和广东（9%）位居前列，北京（6%）、辽宁（5%）重庆（5%）跟随其后,其余省份均低于4%。微型房企的区域布局也较为集中，上海、江苏和广东分别以19%、18%和16%位居前列，天津（8%）、浙江（8%）、北京（8%）和重庆（6%）跟随其后，其余省份均低于4%。

全行业对于个别核心省份的偏好相似，意味着在核心地区房企的竞争对手差异性较大，既有大型的、全国性发展的房企，也有小型的、专注于深耕某一地区的房企。而除了这部分热门地区外，不同规模的房企在其他省市的布局具有有一定的差异程度，这无疑会影响到当地的房地产市场竞争格局。具体来看：

1）大型房企在全国主要的30个省市均有布局，而除了海南、吉林、黑龙江、山西、甘肃、云南、内蒙古、新疆和青海这九个房企整体布局有限的省份外，大型房企在宁夏、广西、河南以及贵州的销售占比也不足1%，与其他类型的房企形成差异度。

2）湖北、河南和贵州在2017年的销售表现对中型房企的贡献明显高于其他类型房企。此外，除了海南、吉林、黑龙江、山西、甘肃、云南、内蒙古、新疆和青海这九个房企整体布局有限的省份外，中型房企在宁夏的销售占比也低于1%。

3）现阶段，小型房企对辽宁、福建和安徽市场的偏好较为突出，微型房企对宁夏的偏好更为明显。而除了海南、吉林、黑龙江、山西、甘肃、云南、内蒙古、新疆和青海这九个房企整体布局有限的省份外，小型房企在江西、河北、河南、宁夏；微型房企在河北、安徽、江西、广西、河南、湖南、辽宁和四川的销售占比低于1%。

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解读房企现阶段战略布局以及头部城市偏好

1、发债房企的战略布局，全国发展、重点发展还是集中发展？

将我国主要的135座城市按照省份及地理位置划分，可以分为六大区域板块，分别是长三角（上海、江苏、浙江为主）、南部（广东、福建、海南为主）、西部（重庆、四川、陕西、云南、贵州、新疆、甘肃、宁夏、青海、广西为主）、中部（湖北、湖南、河南、山东、安徽、山西、江西为主）、北部（辽宁、黑龙江、吉林、内蒙古为主）及京津冀地区。根据房企在2017年的销售情况，我们将占比最大的区域作为其目前的主营区域。整体来看，不同房企对于区域化布局的倾向可以将其划分三类，分别是全国布局型房企、重点经营型房企、集中布局房企。具体来看：

样本中，主营区域的销售占比在20%~60%之间的房企共有66家。这类销售分布较为分散的房企中，销售范围分布3~6个大区域。我们将这类企业定义为目前布局全国化的企业，他们的经营较为分散，意味着企业受单一地域需求走弱的影响相对有限；但也意味着多地区同时经营的过程中，战线较长，深耕市场的难度相对更大。这个类别中的大型以及中型房企数目众多，分别有23以及24家，小型有13家，微型有6家。如果考虑执行更深入的全国化销售战略，2017年在全国六大区域均有销售的房地产企业，则大型房企的占比高达80%，共20家；另外的3家中型房企分别是金辉股份、五矿地产和中粮地产，1家小型房企为新华联，2家微型房企是中房股份和天安集团。

第二类是主营区域销售占比在60%~90%的房企，共40家；属于重点经营型房企。对于这类房企而言，单一区域的重要性较全国布局型企业有所提升，并且其中六成房企选择布局3~4个区域。这类房企在选择了个别区域进行深入发展的同时，也在其他区域开展业务。1）发展过程中，约60%的房企对主营地区外的次核心区域也投入了较大精力，次核心区域的销售占比超过20%。在考虑次核心发展中，半数的房企选择了邻近区域，比如当代置业的深耕区在华中地区，次核心则选择了邻近的长三角地区。另外半数房企则选择开拓与主营区域距离较远的市场，比如珠江投资的主营地区在珠三角，而次核心区域在京津冀地区。

对于主营区域销售占比高达90%~100%的房企，我们将其定义为集中布局型房企，共40家。这类企业在2017年的销售情况集中于1~3个地区；其中仅在一个地域集中发展的房企有22家，布局于2个区域的房企有14家。从集中发展区域的选择来看，长三角地区是这类企业的选择；而相对的，专注深耕于东北地区的房企较少。

这类高集中度发展的房企受单一区域需求变化以及销售规模的影响最大。也就是说，无论是区域性的棚改形势变化，或者是区域性的房地产政策出台，都将加大这类房企经营情况的波动。在目前房地产行业趋势性放缓的过程中，集中发展型房企的波动相对较大，风险系数相对较高，我们将在后文中着重探索。

2、现阶段集中布局型的房企，特点几何？

现阶段集中布局型的房企中，小型房企的占比最高，接近半数；微型房企占比三成；中型房企占两成；大型房企仅有一家（上海地产）。而对于不同规模的房企而言，专注发展的区域选择，以及对头部城市的偏好都呈现出较大的差异性。

1）对于集中发展的小型企业而言，他们中的60%深耕于长三角区域；其次是中部和南部区域；西部、北部以及京津冀地区各自仅有一家，分别是广西荣和、亿达发展和天房发展。

在长三角的激烈竞争中，这类小型房企主要布局1线及1.5线的重点城市，包括上海、南京、杭州、苏州和宁波。他们的深耕城市多是其发源地，不过也有个别房企向周边城市拓展并且发展较好，比如中华企业在上海外拓展了杭州市场，华鑫股份除苏州外扩展了常熟市场，顺发恒业除杭州外扩展了南通市场。对于销售布局集中于中部地区的小型房企而言，城市分布上则有一定差异。观察其布局城市，其中1.5线、2线以及3&4线城市各占据了三分之一的市场份额，出现了明显的城市圈下沉趋势。例如，深耕中部地区的国购投资，其重点布局分布于合肥、芜湖、淮北、蚌埠、毫州和宿迁。

2）规模较小、高集中度发展的微型房企，销售重点也多在长三角区域。此外， 销售布局集中于京津冀地区的房企有2家（天保基建、阳光股份），南部地区2家（格力地产、绿景控股），西部地区1家（ 渝开发）。具体来看，深耕于长三角地区的微型房企中，西藏城投、三湘印象以及光大嘉宝3家企业在2017年的销售布局均在上海；同时也有3家企业在深耕1线城市的同时开辟了2&3线城市市场（市北高新布局上海与南通，新黄浦布局上海与湖州，栖霞建设布局南京与无锡）；1家企业深耕3线城市的同时向2线城市拓展市场（凤凰股份布局镇江和南通）；1家企业着重深耕3线城市（张江高科在2017年的销售均在太仓）。而在京津冀以及西部地区，微型房企的销售市场集中于1.5线城市，包括天津以及重庆。南部地区的微型房企销售情况则下沉至2.5线及3线城市，比如格力地产的销售集中在珠海，而绿景控股90%的销售额都来自于后续开辟的佛山市场。

3）高集中度发展的中型房企，其销售格局体现出两方面特征。其一，在长三角、中部、南部以及西部地区的销售占比基本一致，较为均衡；其二，在各个区域的销售表现中，城市偏好均体现出较为明显的头部特征。着重于中部和长三角区域发展的房企主要布局在1.5及2线，比如建业地产和宏光正商着重发展郑州市场；福星股份在2017年的销售全面布局武汉；滨江集团的销售市场集中于杭州；景瑞控股的销售较为分散，但也着重于杭州、宁波、常州和绍兴这类2线城市。着重于南部区域发展的2家房企中，时代中国控股的广州市场占据了其60%的销售额，另外30%的市场在佛山，10%在长沙；另一家龙光地产在城市选择上则较为分散，布局城市包括深圳、汕头、惠州和南宁。此外，着重西部地区发展的中天金融，它2017的销售集中在2线城市贵阳。

[2] 该百分比为左侧省份/地区的2017年销售情况占全国比重。

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棚改退潮对房企的影响程度

棚改货币化的退潮叠加融资环境的收紧下，此前住宅销售受棚改拉动较大的省份，在未来将面临更大的压力。我们在此前发布的报告中，以近3年各省份棚改货币化贡献度可以了解到，中西部及北部省份对棚改货币化的依赖程度较大，而部分省份在2018年的棚改规模已经出现了显著的回落。尤其是内蒙古、青海、黑龙江、宁夏、湖南、安徽、山西、甘肃等地区，从依赖程度和绝对规模变化来考量，受棚改以及棚改货币化进展的影响会更为深切。而着重深耕于这些区域的房地产企业，经营情况受这一层面影响因素的波动也相对会更显著。

1）内蒙古：2018年内蒙古棚改开工14.10万套，同比下降25%，绝对规模处于全国中等水平。但就棚改对住宅销售的影响度来看，2017年内蒙古对棚改销售的依赖度高达89%，位居各省份第1位，同比上升18%，增速排名第二。在内蒙古地区的房企格局上，目前共有13家房企经营销售,其中9家大型房企占据了该地88%的市场份额，控制了当地大部分市场，而当地销售情况对大型房企的影响在2%以下,相对有限。3家中型房企，华发股份、 中冶职业以及首创置业虽然在该地有所布局，但无论是企业在当地的市场份额占比，或者是该地销售对企业的影响程度，均比例较低，影响有限。仅有的一家小型房企，新华联在2017年内蒙古的房地产销售市场中占比达8%,对自身的贡献程度超过12%。如果这种情况在此后延续，则未来这一企业受内蒙古棚改影响的程度相对较大。

2）青海：青海地区的棚改对住宅销售影响在2017年达到42%，位居全国第二名，同比上升9个百分点，增幅排在第一位。而2018年青海棚改开工套数3.05万套，同比下降46%，后续房地产销售的情况可能会受到较大影响。而在房企布局方面，目前在青海省有所布局的房企仅有5家，均为中大型房企，同时该省份对于公司的销售贡献比例均在2%以下，影响程度较小。

3）黑龙江：2017年，棚改对黑龙江省的住宅销售影响达60%，居全国第三；同时同比上升18%，增速位居第三。而2018年黑龙江的棚改开工套数同比回落幅度较大。在14家布局黑龙江省的房企中，11家大型房企控制了2017年92%的市场份额，同时当地的销售情况对大型房企的影响在5%以下,相对有限。另外3家布局黑龙江的小型房企中，华南城和上实发展受黑龙江市场的影响有限，而鲁商置业在当地的销售份额中占比8%，同时该省份表现对公司的销售贡献占比高达25%。如果这种情况在此后延续，则未来鲁商置业受黑龙江棚改影响的程度较大。

4）宁夏：2017年，棚改对宁夏的住宅销售影响达42%，居全国第六；同比上升10%，增速位居第六。而2018年宁夏的棚改开工套数同比大幅下降46%，变化幅度较大。房企布局方面，8家企业中有5家大型房企，对房地产销售市场的占比在三成左右，同时当地的销售情况对大型房企的影响2%以下。市场中的小型房企新华联在宁夏2017年销售市场的占比达14%，同时该省份表现对公司的销售贡献占比19%，相对较高。此外，两家微型房企，京能置业和中交地产共同占据了宁夏房地产市场47%的份额，该省份销售情况对房企的影响达到了60%和23%。一方面，宁夏自治区的房地产销售市场受中小房企的影响较大；另一方面，如果这种情况在此后延续，则未来新华联、京能置业和中交地产受宁夏自治区棚改影响的程度较大。

5）湖南：2017年，棚改对湖南的住宅销售影响达40%，居全国第八；同比上升12%，增速位居第五。而2018年湖南的棚改开工套数同比下滑。在房企布局方面，47家在湖南销售的房地产企业中,21家大型房企占据65%的市场份额，17家中型房企占据28%的市场份额，另外还有8家小型和1家微型房企；房企类型较为多元化,竞争也较为激烈。在小型地产企业中，宁波奥克斯、当代置业的省内销售情况在企业中占比较高，中型企业中则有北辰实业、建发房产、美的地产、五矿地产在湖南市场的发展对企业影响较大，尤其是重点布局湖南三线城市的美的地产，相对会受到湖南省棚改进程更大的影响。

6）安徽：2017年，棚改对安徽的住宅销售影响达25 %，居全国第十一位，同比增长7%，增速排名第八。而2018年安徽棚改开工套数25.54万套，绝对规模排在中上水平，同比下降23%，速度较快。房企布局方面，36家在安徽有房地产销售的房企中,19家大型房企占据了一半左右的市场份额，10家中型房企销售占比15%，6家小型房企销售占比33%，另有1家微型房企。整体来看，小型房企在安徽房地产市场的发展程度较其他省份更快。其中，小型房企国购投资在2017年的销售额占比全市场26.5%，处于较高的位置，同时安徽省房地产市场也是该房企的主要发展领域。此外，安徽省也是华南城、信达地产、北京城建和中弘股份的主要发展领域。其中国购投资、信达地产、北京城建和中弘股份有较大比重布局在了安徽的三线城市，受棚改进展的影响较大。

7）山西：2017年山西省房地产销售对于棚改的依赖度达到32%，相较上一年有所回落，但在全国各省份中依然排在第九位的较高水平。2018年山西棚改开工套数为12.52万套，开工套数处中全国的中下水平。在房企布局方面，在山西有房地产销售的16家企业中,13家大型房企占据了85%的市场份额，同时在该省份的销售占比在企业总规模的4%以下。复地集团作为中型房企的占比较小。而对于两家小型房企当代置业以及星河湾而言，山西省在2017年的销售表现在其自身总销售规模中占比18%和16%。如果这种情况在此后延续，则当代置业以及星河湾受山西省棚改影响的程度较大。

8）甘肃：2017年甘肃省房地产对于棚改的依赖程度达到44%，在各省份中排第四位，同比表现同样也有所上升。2018年甘肃棚改开工套数23.22万套，同比上升40%，开工套数处于中等水平。在房企布局方面，2017年在甘肃有房地产销售房企共11家,8家大型房企持有85%的市场份额，同时该省份的销售占比在企业总规模的4%以下，影响有限。微型房企海航地产在甘肃省的销售表现占自身总销售规模的2%，影响较小。而对于小型房企华远地产和中型房企大名城而言，他们在甘肃省的销售表现占自身总销售规模比重的17%以及37%，处于较高水平。换句话说，如果这种情况在此后延续，则华远地产以及大名城受甘肃省棚改影响的程度较大。

风险提示：经济超预期变化，产业政策超预期调整